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央行降息、信貸管制取消,凍結已久的房市景氣似乎終於出現一線生機,政策鬆綁究竟是否真是房市特效藥?過去的房市榮景還有沒有可能再次出現?一起來聽聽業界專家怎麼說!
文/黃竹君、莊亞築、張雅雲、劉亞涵
甲桂林廣告副總經理周智柔
周智柔 「置產族重回市場,商辦前景看好。」
台灣房地產市場基本面是好的,只是受限於政策打壓,造成房市上一波低迷。隨著「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元,加上央行解禁,幾項鬆綁政策讓近期房市逐步加溫,尤其是房貸解禁,讓原本消失匿跡的置產族重回市場,勞工創業貸款雖然熱度沒有回到最高點時期,但很多敏感的客戶,最近已經開始出籠議價。從4月初起,各案場應該都可以明顯感受到買氣回升,不勞工創業貸款論是來人或成交都比央行解禁前多了快一倍。
另外值得注意的是,金管會將全面檢討住宅放款計算資本適足率,目前依現行規定,銀行辦理住宅放勞工創業貸款款計算資本適足率時,在自用、非自用住宅部分,分別適用45%、100%的風險權數,比起國際上通用35%的比率來看嚴格不少。未來若是相關法規鬆綁,不但銀行可承作業務將增加,有助增資壓力減少外,也將讓有意買房的民眾增加貸款成數,長期來看,將慢慢加熱房市。
目前台灣整體經濟不好,考量到房地產對GDP有貢獻,加上之前因為打房政策,導致去年購買海外地產的金額非常高,隨著馬政府將相關政策逐漸鬆綁,加上蔡英文的政策中並沒有打房計畫,未來房地產市場後市看好。至於下一波段什麼樣的產品漲幅最高?我認為應該是商辦。以之前的經驗來看,開放自由行讓店面帶來一波漲幅,隨著貨貿即將過關,接下來直接受惠的應該就是商辦產品。

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中央銀行房市信用制大鬆綁!除豪宅維持最高貸勞工創業貸款款成數6成外,其他管制全數取消,回歸各銀行內部風控。央行總裁彭淮南昨(24)日表示,2010年6月實施房市選擇性信用管制以來,已見成效,利率上揚、房價下滑,「現在投資客已經很少很少很少」,因此決定鬆綁。

彭淮南也針對國內房市指出,房市同樣有cycle(循環)問題,目前看來已從peak(高峰)下來,且會維持一段時間(指房價不易反彈),且現在投機客已經很少,僅豪宅貸款部分,央行看了數據認為金融機構新承做高價住宅貸款集中度仍高,仍存有疑慮,本次未一併放寬。

央行高價住宅(指豪宅)貸款規範,是針對台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上和其他地區4,000萬元以上房屋,貸款成數最高不得逾6成,央行是從2012年6月開始管制,至今已近四年。

至於昨天解禁部分,包括刪除台北市所有行政區及勞工創業貸款新北市15個行政區的購屋貸款最高貸款成數6成限制、自然人第3戶以上購屋貸款6成、公司法人住宅貸款6成限制、土地抵押貸款最高6.5成及保留1成動工款檢附興建計畫等。其中台北和新北十區在2010年6月央行祭出首波房市信用管制以來,歷經近六年終於解禁。

央行本次是第二度鬆綁房市管制,去年8月首次解禁新北市八里、鶯歌及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等6管制區,同時把豪宅、法人購住宅及自然人第3戶貸款成數由5成調高為6成,但遠不及本次全面鬆綁。

彭淮南表示,央行房市管制實施以來,銀行不動產貸款占總放款比重下降,尤其特定地區占新承作房貸比重從64.99%降至40.78%;管制區貸款成數降至6成以下、利率升至2%以上;高價住宅貸款成數更降至56.48%、利率上升至1.94%,成效明顯。

他指出,這代表金融機構已強化不動產授信風險的自主管理,加上財政部等政府單位的健全房地產相關稅制陸續推動,都有效減少投機需求;其中房屋移轉棟數去年降至29萬棟的14年新低,代表新成屋的國泰房價指數及代表中古屋的信義房價指數近年也呈現向下走勢,都是解禁原因。

彭淮南強調,央行未來仍會密切關注銀行不動產授信及房地產市場發展情況,適時採行妥適措施。

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【on.cc東網專訊】 香港經濟環境轉差,中小型企業與廠商首當其衝受影響,消息透露,有港資銀行全面暫停機器融資業務,有銀行則減少批出同類貸款,以致相關貸款組合較高峰期銳減逾半。與此同時,財務公司根據風險胃納調整業務,有財務公司負責人直言「睇唔透」前景,決定全面暫停企業營運用途的按揭貸款。

銀行界消息透露,近月有港資銀行在企業跨境貸款持續錄得壞帳,由於機器融資等若要追討或收回抵押,牽涉跨境及法律等因素,行政成本較高,已決定暫停有關業務。此外,有銀行則減少批出同類貸款,令機器融資的貸款組合,較高峰期萎縮超過一半至不足10億元。

●財仔唔接營運用樓按
香港出口持續下跌,銀行界透露,近年以貿易客戶為增長動力的銀行同受影響,原因是銀行批出貸款予貿易商一般要有訂單支持,出口下跌意味訂單減少,「冇訂單銀行想做生意都冇得做」。事實上,金管局數字顯示,今年首季銀行業貸款錄得年率化負增長0.6%,反映銀行整體貸款萎縮。

銀行融資轉趨困難,中小企只有轉向財務公司尋求融資,但因前景不明朗,有財務公司負責人透露,暫停企業營運用途的按揭貸款。

●商家冀批「救命錢」鬆手
香港工業總會主席劉展灝表示,政府的八成信貸擔保計劃(SFGS)對中小企融資有幫助,但若貸款用作擴充業務較難獲批。他又說,經濟欠佳時,銀行收緊貸款是可以理解,但希望銀行對短期訂單減少而非運作有問題的企業,可以抱較寬鬆的態度,而每次當經濟下滑,廠商會增加向財務公司借款,實屬迫不得已,風險會較高,特別是廠商毛利率跌至較低水平,要留意利潤有機會不足以覆蓋利息開支。

花旗商業銀行香港主管郭炬廷表示,由於市場貸款需求持續放緩,今年首季花旗商業銀行中小企貸款金額按年錄得輕微跌幅,但新增中小企客戶持續增加。對於近期有沒有收緊貸款審批,他說該行有一套既定風險管理準則,不會因為市況而改變,若客戶希望透過SFGS融資,該行會全力協助及配合。

●銀行反駁政策無改變
恒生銀行(00011)商務理財業務總監袁妙齡表示,該行沒有收緊中小企貸款政策,又指整個業務不會因為市況而輕易改變。事實上,該行去年第4季起加強中小企服務,包括在旗下8個商業理財中心派駐客戶經理,為中小企提供一條龍服務。

21財務董事莫耀強表示,廠商面對「拖數」的情況愈來愈普遍,令到中小企融資需求增加,今年三月以來公司的生意量較去年第4季平均增加20%。他又說,該公司以樓按為主,接受中小企抵押物業,基於風險考慮,會視乎企業貸款用途、訂單及現金流等,一般中小企抵押物業獲取1年期貸款周轉,期間每月還息不還本。

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